Часто случается так, что сдача жилого дома в эксплуатацию задерживается. Тем самым, наносится ущерб дольщикам. Особенно, если это практически единственный вариант жилья, доступный в настоящее время.
Но можно ли рассчитывать на компенсацию в такой ситуации? И как её потребовать согласно всем правилам? Об этом и поговорим далее.
Неустойка: значение термина и основания
Сумма договора долевого участия может обесцениться в какой-то мере, пока идёт и завершается строительство объекта. Это значит, что дольщик уже не сможет приобрести жильё за сумму, оговорённую ранее. Потому застройщиков и обязывают платить неустойки, если они не справляются со своими обязательствами.
[stextbox id=»alert»]По своей сути, любая неустойка – это денежная компенсация за средства дольщика, которые уже были использованы. Эти деньги выплачиваются застройщиком помимо той суммы, что указана в договоре, и уплачена дольщиком за строительство жилья.[/stextbox]
Все процессы в этой сфере регулируются законом №214-ФЗ. Есть и другие ситуации, когда выплата неустойки становится обязательной.
- Деньги на строительство привлекал тот, кто не имел прав или полномочий на совершение подобных действий.
- Жилое помещение не соответствует качествам и требованиям, которые были заявлены ранее.
Как взыскать неустойку с застройщика, смотрите в этом видео:
По какой формуле проводят подсчёт
Обычно неустойка составляет 1\300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Такая неустойка взимается с тех, кто вовремя не выполняет свои обязательства.
Ставка рефинансирования используется для определения годовых процентов, под которые ЦБ РФ кредитует другие организации.
Согласно законодательству России, данная плата за пользование чужими средствами минимальна. Но это переменная величина, изменения в неё вносятся достаточно часто. Всё зависит от текущей ситуации в экономике страны.
Потому рекомендуется пользоваться калькуляторами, проводящими расчёт необходимых показателей в автоматическом режиме.
Сама формула для вычисления показателя будет выглядеть достаточно просто.
Н= СД x 1/300СР x Д
Н – размер неустойки.
СД – общая сумма, обозначенная в договоре.
СР – определение ставки рефинансирования.
Д – обозначение для дней просрочки.
[stextbox id=»black»]При этом застройщик платит не только неустойку, но и расходы, понесённые дольщиком. Если из-за выполненных не вовремя обязательств дольщик вынужден был снимать жильё, то застройщик возмещает все расходы, связанные с этим процессом.[/stextbox]
О калькуляторе расчёта неустоек
Большинство калькуляторов работает по правилам, которые описаны в ФЗ №214. Основным параметром считается ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком.
Из необходимых параметров пользователь вводит:
- Стоимость договора.
- Период просрочки. Отдельно отмечают его начало и конец.
- Надо указать статус заявителя – он выступает в качестве физического, или же юридического лица.
- И наконец, надо определиться с тем, как считать процентную ставку. Возможно три варианта – по периодам действия ставки, а также на день фактического исполнения, либо наступления обязательств.
Пример расчета
Есть договор, заключенный на 6 миллионов. Срок сдачи жилья – 31 октября, в 2015 году. Сейчас уже 5 января 2016-ого.
Договор просрочен на 66 дней. Начиная с 1 января 2016 года, ставка рефинансирования равна 11 процентам. Неустойка составит 290 440 рублей.
6 миллионов умножаем на 1\300, затем на 11\100, затем на 66 и на 2. При расторжении договора застройщик обязан передать дольщику 6 290 440 рублей.
К этой сумме можно добавить убытки, если они понесены первой стороной.
Судебное разбирательство: требуем компенсацию
Есть все два основных документа, которым рекомендуется уделить внимание при решении вопроса.
- Любые доказательства того, что дольщик оплатил строительство второй стороне, когда был заключен договор. Их функцию передают квитанциям, счетам и другим подобным документам в письменном виде.
- Сам основной договор, связанный с долевым участием.
[stextbox id=»info»]Есть отдельные нормы законодательства, регулирующие судебные процессы в связи с неустойками. Их применяют в зависимости от того, какой была конечная цель участия в процессе долевого строительства. [/stextbox]
Например, жилая площадь нужна была для личных целей, или же будущий владелец планировал получить определённую прибыль.
Правила и особенности оформления судебного иска
- Когда дело связано с жильём для личного пользования, то оплата государственной пошлины перестаёт быть ответственностью истца. А сумма самой неустойки не превышает 1 миллиона рублей.
- При этом заявление по неустойкам можно подавать по месту регистрации истца, а не ответчика.
- Дополнительным штрафом может стать сумма, равная половине от самой неустойки. Этот штраф прибавляется к основной сумме.
- В некоторых случаях можно требовать и возмещения морального ущерба.
Как получить неустойку с застройщика в полном объеме, подробности в видео:
https://www.youtube.com/watch?v=ajC_fu2fbs8
Нюансы процесса выплаты
Для нашей страны характерно лояльное отношение судов к застройщикам. Потому часто непросто получить компенсацию в полном размере. Итоговая сумма уменьшается в несколько раз по сравнению с заявленной.
Непросто получаются и компенсации, связанные с возмещением морального вреда. Максимум, что можно сделать – потребовать возмещение в связи с нарушением прав потребителей и застройщиков.
Есть так же следующие пункты, которые можно отнести к особенностям взыскания неустойки.
Наличие автономной материальной ценности. Это значит, что строительная компания может отклонить заявление, если произошла уступка прав требования в пользу третьего лица.
Но на выполнение дальнейших обязательств выплата неустоек никак не должна влиять. Нужно выполнить все обязательства, связанные со строительством.
Статья 6 Федерального Закона, часть 2 – вот где можно найти информацию о самой процедуре выплаты неустойки. Закон говорит о том, что сумму неустойки нельзя уменьшить, если сторонам удалось прийти к мировому соглашению.
[stextbox id=»warning»]Застройщик не освобождается от ответственности, даже если доказано, что просрочка была допущена по вине субподрядчика. Обязанность по выплате неустоек сохраняется.[/stextbox]
Только решение суда может стать основанием для того, чтобы выплатить неустойку. И для этого должны присутствовать весомые факторы, причины.
О неустойках в связи с незаконным привлечением средств
Согласно законодательству, застройщики относятся к юридическим лицам, которые выступают собственниками, либо арендаторами конкретных земельных участков. И которые собираются построить определённые объекты на участках, имея на это официальное разрешение.
Деньги заинтересованных лиц или дольщиков как раз привлекаются для того, чтобы закончить строительство. Но иногда застройщиками становятся лица, которые для этого не имеют никаких законных оснований.
Например, имеют место следующие нарушения:
- Не было составлено и размещено проектной декларации в соответствии с требованиями закона.
- Отсутствует разрешение на строительство. Тогда любой объект приобретает статус самовольной постройки.
- Отсутствие статуса арендатора или собственника участка. Это можно проверить заранее, попросив предоставить выписку из единого реестра по земельным участкам.
Если выявлено одно из описанных нарушений, то неустойка платится в двойном размере. И возмещаются любые расходы, связанные с исполнением договора.
Если условия договора исполнены ненадлежащим образом
У дольщика есть определённые права в ситуациях, когда объект в готовом виде не соответствует требованиям, указанным ранее.
- Требования о возмещении расходов, связанных с устранением существенных недостатков.
- Снижение цены договора.
- Требования по устранению недостатков за счёт застройщиков, в самые короткие сроки.
[stextbox id=»alert»]Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если ни одно из условий застройщиком не выполняется. Согласия последнего в данном случае не требуется.[/stextbox]
Денежные средства должны быть возвращены максимум за 20 дней. Неустойка составляет 1\300 от ставки рефинансирования каждый день.
Что ещё нужно знать о неустойках
Важно знать, как застройщики могут защитить себя, либо обмануть суд. Они могут выполнить следующие действия для того, чтобы оправдать свою позицию.
- Надо учитывать, что акт, разрешающий проведение строительства, иногда получается гораздо раньше, чем это строительство заканчивается на самом деле. С момента оформления документа можно вызвать дольщика, чтобы создать акт приёма-передачи конкретного объекта. Но, когда дольщик приходит, ему сообщают, что письмо отправилось по ошибке. А завершение объекта планируется только на ближайшее будущее.
- Дольщик ждёт, а застройщик подписывает акт в одностороннем порядке.
Чтобы защититься от такого мошенничества, надо буквально каждое своё действие сопровождать письменными доказательствами.
Заключение
Если дольщик организовал дело против застройщика, то надо приготовиться к долгому процессу. Кассации, апелляции, обращение в Верховный суд – минимально необходимые шаги для получения желаемого результата.
[stextbox id=»black»]Надо помнить о том, что, в случае необходимости, именно застройщики должны доказать, что размер неустойки не соответствует наступившим последствиям. Чаще всего ответчики не располагают такими доказательствами. Потому предпочитают отказаться от этого.[/stextbox]
Если же клиент пользуется калькулятором, то всё просто. Надо только внести сумму, обозначенную первоначальным договором. А также – ставку рефинансирования. В некоторых случаях и она определяется автоматически.